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采用這種模式可以快速回籠資金，化解大賣場面積消化的難題。房地產(chǎn)開發(fā)商通過將其開發(fā)的商場分割成不同面積單位出售獲取開發(fā)利潤。在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的早期，開發(fā)商的融資手段相對單一，沒有多元的融資的手段就必然需要將物業(yè)分割銷售來快速回籠資金，減小自身的資金壓力，以及實(shí)現(xiàn)快速的盈利，現(xiàn)在也依然有很多中小型的開發(fā)商更傾向于采用這種模式。然而從大的趨勢來看，全部散售會導(dǎo)致項(xiàng)目失去控制，影響開發(fā)商的口碑，由此可見這種模式是必要被淘汰的。
2、租售結(jié)合
租售結(jié)合的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式是目前市場上較多見的模式，這種模式最大的特點(diǎn)就是開發(fā)商持有主體商業(yè)，銷售部分商鋪，直接參與主體商業(yè)經(jīng)營。在這種模式下，開發(fā)商對于整個商圈的定位、規(guī)劃往往有自己的策略，也會有相應(yīng)的主力店入駐，對于其余自主招商的投資者來說，符合這一商圈的定位和氛圍是做好自身投資的第一步。從財務(wù)成本上來看，同時自持部分的商業(yè)運(yùn)營之后還是可以向銀行申請貸款，這也是一種快速回籠資金的方式。目前部分開發(fā)商通過將物業(yè)與第三方共同建立商業(yè)經(jīng)營公司，專門經(jīng)營其開發(fā)的商業(yè)物業(yè)，同時享有租賃收入、合伙經(jīng)營收益、物業(yè)增值三部分利益。
3、只租不售
這是現(xiàn)在大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商普遍采取的模式。這種模式下開發(fā)商對于整個商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展全權(quán)把握，但在運(yùn)營能力、資金回籠壓力方面都有不小的挑戰(zhàn)。
首先在前期就應(yīng)該對于項(xiàng)目有合理的認(rèn)知和規(guī)劃，充分調(diào)研項(xiàng)目的所處城市（包括南北地域、氣候分析、城市政策、城市規(guī)劃等）、人口（城市中的民族、年齡、學(xué)歷、收入比、目標(biāo)客群分析等）、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、商圈分布等。其次通過前期標(biāo)桿項(xiàng)目展示開發(fā)商自身強(qiáng)大的運(yùn)營能力，讓具有受到市場認(rèn)可且與自身定位相契合的商戶進(jìn)場，并達(dá)成合作共識。在開業(yè)前制定項(xiàng)目業(yè)態(tài)認(rèn)識系統(tǒng)，使消費(fèi)者能深刻認(rèn)識商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)功能、分布、定位和組合方式，開業(yè)時對消費(fèi)市場有轟動性的市場推廣計劃并鎖定開業(yè)時的促銷對象進(jìn)行宣傳，以求一炮而響。開業(yè)后盡可能的達(dá)成前期的各項(xiàng)經(jīng)營方案和規(guī)劃，以系統(tǒng)的管理運(yùn)營能力幫助商戶經(jīng)營。由此開發(fā)商可以依靠長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，獲得項(xiàng)目物業(yè)的增值。物業(yè)通過商業(yè)運(yùn)營包裝進(jìn)入資本市場，可通過經(jīng)營性物業(yè)貸款、商業(yè)抵押貸款證券化（CMBS）、房地產(chǎn)投資信托（REITs）等方式進(jìn)行融資。
近年來商業(yè)地產(chǎn)的管理越來越規(guī)范，開發(fā)商的運(yùn)營模式直接決定了整體項(xiàng)目的成敗，隨著市場以及國家政策的變化，開發(fā)商們也開始注重整體項(xiàng)目的租售比例。商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)在于如何處理供需關(guān)系，通過發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者需求，滿足消費(fèi)者需求和適度創(chuàng)造消費(fèi)者需求來解決日益變化的供需關(guān)系。通過精確鎖定目標(biāo)消費(fèi)者需求，營造最具吸引力的消費(fèi)場景，合理組織商品供給，才能提升項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)績和投資回報。
